99%的人买了公寓都会后悔，这种公寓主要是指40年产权的商住公寓公寓能买吗。
事实上，在房屋设计上是不存公寓的说法的。
40年产权公寓说是公寓，实质上就是办公楼，这是改成了看起来像是可以住人的小房子一样，所以说叫公寓。
为什么后悔呢？
这两天我一个朋友资金出问题了，正好用他买的房子来解释，为什么买了公寓会后悔。
他买了两套住房，两套公寓，都是同时全款买的。
住房是16000元每平米买的，公寓是13000元每平米买的。
他现在生意上资金周转不过来，准备卖房子或者做抵押贷款融资一些钱。
他的住房现在可以卖到35000一平米，每平米大概能赚到20000元，他的房子是一百四十多平米的，一套房子大概能赚280万，两套住房能赚550万左右，不管是卖掉房子还是做抵押贷款，都可以解决问题。
不过，他准备先处理公寓，在挂牌卖公寓的时候，他发现，他买的两套公寓，现在按照原件出售，没人买，二手房中介和他说了，如果按照当时买入13000每平米的基础上打个七折，估计能卖掉。
他想，卖不掉就算了，做贷款吧，后来问了银行，银行回复他说，公寓抵押贷款不受理。
也就是说，他买的公寓，如果想卖掉，要亏30%，还不一定能顺利卖出，并且，贷款的话，银行也不要。
说白了，就是公寓几乎是没有流动性的。
要知道，房产之所以有价值，就是因为有流动性，能变现，而公寓根本做不到。
公寓为何难卖呢？
第一，产权只有40年，产权年限比较短，很多公寓在交房时，土地使用年限可能都已经过了很多年了。
第二，商住性质的公寓，对于产权年限到期后，如何处理，没有一个明确的书面说明，住房到期是可以自动续约的，并且，续约的费用不会超过10000元每套。
第三，商住公寓不能挂户口，不能挂户口也就意味着不能享受当地的社会福利，比如学区，孩子的教育问题不能解决，不能享受社会保险服务，养老保险等等。
第四，商业的水电费用，以及商业的物业管理费，生活费用上比较高，并且，一般情况下，公寓都是没有燃气的，做饭什么的很不方便。
第五，容积率很高，住户很多，人员很密集，生活的安全性不好，并且，人员流动快，住户人员比较复杂，因为租户比较多，并且，上下电梯人，生活也很不方便。
第六，买卖过程中 缴纳的税费特别高，时间越久，税费越高。
这么多的因素就注定了，公寓几乎是没有流动性的，买到手里就砸在手里了。
所以说，越来越多的人会后悔购买公寓了。
公寓房能买吗，怎么选公寓房？
买公寓做投资，最明显的2大优点：
1、不限购，有钱就可以
2、面积小总价低，买入门槛不高
外加上开发商变着花样的销售手段和策略，什么类住宅、水电气全通、单身贵族女、过渡房、10年返租金、5年免月供…造成大概有一半以上的人是买完了，都不知道自己买的什么类型产品，自己感觉和一般住宅一样，其实差距很大的。
当然，买来投资的人有，他们买公寓前深知以下几点：
1、你对公寓周边配套及日后的规划相当有信心；
2、你对房价、租金的投入产出比有信心，可以简单做个ROI测算
3、你能长期持有，不出手
4、用途多元化，可自住，可注册公司
所以还是劝：首套房反正不要买公寓。
公寓对比住宅：1、产权年限不同（公寓40年、住宅70年）
2、落户、入学不同（公寓不能落户入学、住宅可以）
3、居住舒适度不同，梯户比较大，上下电梯麻烦（公寓差、住宅好）
4、生活成本不同，水电气商业，价格高（公寓高、住宅低）
5、房屋采光不同（公寓差、住宅好）
6、贷款政策不同（公寓要求高、住宅相对宽松）
7、转让时产生的交易税费不同（公寓高、住宅低）
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